コラム
2025/04/02
土地売却
土地売却に必要となる測量の基礎知識を押さえておこう
三脚の上にカメラを置いて、ポールを見ている作業服姿の人を見たことがないでしょうか。
彼らが行なっているのが測量調査です。
測量は土地の面積や間口・奥行を測定する作業のこと。
土地を売却する時に測量は必須ではないものの、測量をしておいた方がいいケースがあります。
今回は、測量がどんな場合に必要なのか、図面の種類や費用についての解説です。
土地を売却する際に測量が必要になるケースがある
土地の大きさは登記簿に記載されているものの、それが正しいかどうかは別問題です。
それを証明するのが測量の役割。
おおらかな時代なら、多少の越境や面積の誤差は許された場合もありました。
しかし今は測量の精度もあがり、権利意識も向上したため、きちんとした測量が求められています。
土地売却の際にどんな測量が必要かみていきましょう。
①隣地との境界がわからない
隣の土地との境界線が不明確な場合があります。
ブロック塀などで仕切られていても、そのブロック塀の場所が境界線上にない場合もあるのです。
住宅密集地だと、越境して建物が建てられているケースもあります。
隣地との境界線トラブルは買主としては防ぎたいもの。
このため、隣地との境界があいまいな場合には測量をし、境界を確定しておく必要があります。
②実際の面積と登記簿記載の面積が異なっている
現在の登記簿のもとになったデータは、かなり古い場合があり、当時の測量技術では測量の誤差がかなりありました。
現在はGPSを駆使するなど精度は格段に向上しています。
測量精度の違いにより、実際の面積と登記簿記載の面積が異なる場合があるのです。
このような場合は売主や買主の一方が不利にならないように測量を行い、境界や面積をはっきりさせておきます。
③高額な土地である
高額な土地になるほど、誤差がある場合は取引価格への影響が大きくなります。
東京都や主要都市の都心部の場合は1坪何百万円を超えるような土地も存在します。
たとえ杭が1センチだけずれていても、そのずれに伴う価格の誤差は大きくなります。
こうした土地の取引ではわずかな誤差でも価格に影響を与えるため、測量が必須です。
測量図の種類
ひとくちに測量図といっても、いくつかの種類があります。
現在はGPSなどを駆使するため高い精度を誇ります。
ですが、同じ測量士や土地家屋調査士が行なった測量で、測量精度は同様でも法律的な取り扱いは異なるのです。
どんな測量図面があるのか、みていきましょう。
地積測量図
地積測量図は法務省が定めた規則に基づいて作成された測量図です。
その測量結果は登記簿にも反映され、測量図は法務局に保管されます。
法的な効力も強いといえます。
この地積測量図があれば、確定測量図の代わりにすることも可能ですが、古い地積測量図だと、精度が低い場合もあるので注意が必要です。
現況測量図
現況測量図は簡易的な測量図で、仮測量図とも呼ばれます。
精度自体は他の測量図と変わりません。
ただし、境界の立会いを行なわずに作成するため、隣地所有者や道路所有者である市町村の同意を得ずに作成されています。
隣地所有者などの同意がないため、効力が弱いのです。
確定測量図
確定測量図はその土地の隣地や面している道路の所有者の立会い、隣地境界の同意を受けて作成する測量図で、
周囲の土地の権利者から同意を得ているので、土地の売却の際は確定測量図を提出することが基本となっています。
確定測量図には、付属資料として隣地所有者による立ち会いの同意書、立ち会い時の写真などが添付された報告書が付されることもあります。
土地の測量にかかる費用の相場
土地の取引でもなければ、なかなか依頼する機会もない測量。
この測量にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。
一般に測量は、長方形の土地と複雑な形状の土地では費用が変わります。
また、隣地所有者や道路境界確定の有無によっても変わるのです。
土地の測量にかかる費用をみていきましょう。
現況測量の費用相場
現況測量は安い費用でできます。
それは隣地所有者などの立会いなどが必要ないからです。
シンプルな形状の土地ならば、10万円から20万円ほどで測量できます。
確定測量に比べて安価ではありますが、売買契約の際に確定測量を要望するとなると二度手間になってしまうので注意が必要です。
確定測量の費用相場
確定測量は現況測量に比べると高価になります。
道路境界などの官民立ち会いの有無で費用が大きく変わるからです。
官民立ち会いが不要なら35万円から45万円ほど。
官民立ち会いが必要だと、急に値上がりして60万円から80万円程度です。
もちろん、長方形のような整形地と、複雑な形状の土地ではかかる手間と時間が違うために、価格は異なります。
まとめ
ここでは測量の必要性や、測量図の種類、測量の費用について述べました。
土地を売却する上で必要となる場合がある測量ですが、費用に関しては一律○○万円というわけにはいきません。
きちんと費用を見積もるには、専門家に依頼するほかないのです。
測量の専門家が身近にいない場合には、不動産会社の担当者に紹介してくれることがありますので、一度相談してみましょう。
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