離婚で家を売ることに…。住宅ローンの残った自宅は売却できる？

離婚で争点となるものはさまざまですが、財産と子どもの親権が代表的です。
財産のうち自宅をどうするのか、それは住宅ローンの有無や残債の額によって変わってきます。

財産の中核をなす自宅と、その住宅ローンについて、離婚と絡めて考えていきましょう。

 

離婚で住宅ローンが残っている場合に確認しておくべきこと

自宅の売却にあたって住宅ローンのことを気にするのは、離婚に限らず多くの場合で該当します。
ただ、中には離婚だからこそ確認すべき点もあります。

ここでは離婚で家を売ることになった際、住宅ローンが残っている場合に確認すべきことをピックアップしてみました。
離婚ならではの事情もあるのでしっかり確認しておきましょう。

 

家の名義人は誰か

まず、不動産の売却は所有者でなければできません。
たとえ夫婦で住んでいた家であっても、夫名義の住宅であれば、夫でなければ売却できないのです。

問題は夫婦で共有名義の場合。不動産の処分について双方で足並みが揃っていれば問題ありません。
ですが、一方が売却希望でもう一方が住み続けたい、といった場合には問題となります。

 

住宅ローンの残債と返済期間はどれくらいあるか

住宅ローンの返済額、つまり残債がどれだけ残っているかも重要です。
残債と不動産の売却価格によってその後の対応やそもそも売却すべきかが変わってきます。

また、返済期間も同様です。
残り数年で完済できる場合と、まだ数十年残っている場合では売却するかどうかの決断にも影響します。

 

契約内容

住宅ローンの契約内容も重要です。
例えば夫の単独ローンであれば妻にただちに影響は少ないでしょう。

ただ、ローンの中にはペアローンといって夫婦で借りるローンもあります。
ペアローンは二人で借りるローンで、双方に一定の収入があれば利用可能です。

どんなローンを借りているのか、離婚が住宅ローンに影響がないのか、事前に調べておきましょう。

 

連帯保証人は誰か

ローンを夫婦のいずれか一方が借りていても、もう一方が連帯保証人になっている場合もあります。

例えば住宅ローンを借りているのが夫、妻が連帯保証人というケースだと、
夫が何らかの理由で住宅ローンを返済しなくなった場合、妻に住宅ローンの請求がきてしまうのです。

このようなケースでは離婚にあたって連帯保証人は辞任し、他の人に就任してもらうようにしましょう。

 

住宅ローンが残っている家を売却する際のポイント

住宅ローンを不動産の売却価格で返済できれば問題はありませんが、
売却ができてもローン残債が売却金額を上回る場合があります。

それぞれのケースでどのようなことに注意をすべきかを見ていきましょう。

 

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債を不動産の売却代金で完済できる状態をアンダーローンといいます。
例えば、残債が3,000万円あっても不動産が3,500万円で売却できる状態です。

アンダーローンであれば売却しても問題はありません。
むしろ、売却益をどう分配するかの方に重点が置かれます。

 

オーバーローンの場合

残債が売却代金を上回る場合をオーバーローンといいます。
オーバーローンであっても足りない部分を自己資金で補ったり、
親族などから借り入れたりして返済するのなら問題ありません。

こうした補填が出来ない場合は任意売却となります。
任意売却とは金融機関の同意のもとで不動産を売却し、それでも残った残債をフリーローンなどで返済することです。
任意売却は金融機関の同意と協力が不可欠です。

 

離婚で住宅ローンが残っている家を売却する注意点

離婚を契機として住んでいる家を売却するのは珍しいことではありません。
その家自体に問題がなければ買い手もつくことでしょう。

離婚に伴う家の売却で問題となるのは、売り手側の手続きです。
特に住宅ローンが残っている場合には、少々慎重に手続きを進める必要があります。

離婚で住宅ローンが残っている家を売却する際にはどんな点を注意すべきなのか、みていきましょう。

 

住宅ローンを借りている金融機関に連絡する

住宅ローンを借りている人は多いですが、その中身や手続きについて精通している人は多くありません。
不明な点は住宅ローンを貸してくれている側、つまり金融機関に相談しましょう。
特にペアローンの場合や夫婦の一方が連帯保証人になっている場合などでは、慎重に手続きをすることが必要です。

 

売却の流れは変わらない

売却の原因が離婚だからといって基本的な売却の流れは変わりません。

夫婦の共有名義であったとしても複数の所有者がいる不動産はいくつも売買されています。
感情的な部分の問題の方が多いと考えられるくらいです。
少なくとも離婚が原因でも売却価格に影響はありません。

 

売却できるのは名義人本人のみ

不動産売買の原則として、売却の意思表示ができるのは、所有者本人のみです。
代理権があるなどの例外を除いて名義人以外は売却できません。

夫名義の不動産を妻が夫に無断で売却はできないのです。
住宅ローンの支払い割合などでは判断されないので、この点は気を付けましょう。

 

共有名義の場合は共有者全員の意見を揃えておく

離婚の場合、住宅がどちらかの単独名義でも価格設定や取り分などでトラブルとなる可能性があります。

もし夫婦の共有名義の場合は不動産の処分、つまり売却には共有名義人全員の同意が必要です。
足並みや目線を揃えておかないと買主は見つかったけれど売却ができなかった、というトラブルの可能性もあります。

 

信頼できる不動産会社に売却を依頼する

不動産の売却は時間がかかるものです。
場合によっては長期化することもある売却期間を乗り切るには信頼できる不動産会社が必要です。
信頼できない不動産会社や担当者では大金を動かす不動産売却には向きません。

不動産を売却するには、まず信頼のおける不動産会社を探しましょう。

 

まとめ

離婚は仮に当事者同士の話し合いがスムーズにいったとしても、
これまでの生活や資産を整理するため多くの手続きが必要です。

住宅の売却や住宅ローンの整理もそのひとつ。
それもアンダーローンの場合とオーバーローンの場合、単独ローンかペアローンかで難易度も変わってきます。

自分たちで調べることも大切なものの、不動産会社や金融機関に相談しながら、売却をすすめましょう。

 

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