離婚時に家を売却したい！注意すべきことは？

離婚をする場合、夫婦の財産を整理する必要があります。

財産の中でも大きなウェイトを占めるのが不動産です。
不動産は住宅ローンを利用して購入することも多く、資産と負債の両面があるといえます。

今回は、持ち家を売却するタイミングや注意点について検討していきます。

離婚後、持ち家はどうする？

離婚後に持ち家をどうするか、という基本的な問題があります。

離婚後持ち家は売却する、あるいはどちらかが住み続ける、というのが定石です。
どちらを選択するのかは夫婦それぞれの事情があるとは思いますが、
それぞれのメリットやデメリットを把握しておくとよいでしょう。

売却する

持ち家を売却してしまえば、財産分与はより簡単になります。
不動産を分割することは、土地以外はなかなかできません。
その反面、売却してしまえば手元に残るのは金銭です。
お金ならば簡単に分割することができます。

また、夫婦で住むことを前提とした持ち家は離婚後単身で、
あるいは子どもと住むには少々広すぎる場合もあります。
新しいライフスタイルに合わない、という理由から売却を選ぶ人は多いです。

どちらかが住み続ける

売却せずに住み続けるのもひとつの方法です。
その場所で生活スタイルが確立している場合に多くなります。
特にお子さんがいる場合には、転校させたくないためにその場所に住み続けるパターンもよくあります。

家を売るのは離婚前？離婚後？

持ち家を売る場合でも離婚前に売却するか、離婚後に売却するかは夫婦によって異なります。
どちらかが一方的に優れている、ということはありません。
夫婦の事情に合わせて決めればよいのですが、それぞれのメリットやデメリットは存在します。

家を売るタイミングは離婚前か、離婚後か。
そのメリットとデメリットを探ります。

離婚前に家を売るメリット・デメリット

離婚前に家を売却してしまえば、離婚後に不動産売却に関する連絡を取り合う必要が無いことがメリットです。
不動産の売却は時間がかかるため、離婚後に売却をする場合短くても数カ月は連絡を取り合う必要があります。
離婚後はなるべく連絡を取りたくない、という人は離婚前に売却しておくのがよいでしょう。

また、不動産はいくらで売却できるか確定できないため、
財産分与のためには離婚前に売却しておくと、離婚した際の自分たちの財産の総額を確定しやすくなります。

その反面で不動産はいつ売却できるかわかりません。
不動産が売却できるのを待っていると、いつ離婚できるかわからない状態となります。

離婚後に家を売るメリット・デメリット

離婚後に家を売却すれば、時間に余裕をもって売却が可能です。
売り急いだりすると、どうしても売却価格を低く設定してしまいがちです。
これを防ぐためには腰を落ち着けて売却を行なうことが必要です。

その反面で離婚後も頻繁に連絡を取ったり、場合によっては顔を合わせて打ち合わせをしたりする必要もあります。
離婚後は顔も見たくない、といったふたりにはオススメできない方法です。

また、不動産はいくらでいつ売れるかわからないため、
売却できるまで不透明で売却が完了するまで財産分与の金額が確定できない面もあります。

離婚で家を売る際に確認しておきたいポイント

離婚が原因で家を売ることになったとしても、一般的な不動産売却と変わるところは多くありません。
むしろ物件の問題よりも当事者の関係のほうに重きを置くべきでしょう。
場合によっては当事者同士のコミュニケーションも円滑にできない場合もあります。

ここで、離婚で家を売る際に確認しておきたいポイントを整理しましょう。

①住宅ローンの残債

その家がいくらで売れるかも重要ですが、売却の結果、住宅ローンが返済できるかも重要です。
仮に3,000万円のローンが残っていても、3,500万円で売却できれば問題ありません。
これをアンダーローンの状態といいます。

問題は3,000万円のローンが残っていても2,500万円でしか売れないような場合です。
これをオーバーローンといいます。
オーバーローンだと、足りない部分を貯金などで補填するか、金融機関と協議して任意売却をする形となります。

②家の名義人と売買の代表者

夫婦の場合、その家の頭金の出資割合などで共有となっているケースがあります。
共有の場合は、不動産の処分にあたって共有者それぞれの同意が必要です。
所有関係とは別に、不動産会社とやり取りする窓口をどちらにするかも決めておきましょう。

不動産会社側も共有者にそれぞれ連絡したり、打ち合わせしたりするのは大変です。
不動産会社との打ち合わせや折衝のためにもどちらかが売買の代表者になっておきましょう。

③足並みを揃えよう

そもそも売却を行うのか、仲介に出すか買取に出すかといった基本的な売却のスタンスは、
夫婦で足並みを揃えておきましょう。
どちらかが非協力的だったり、売却に反対していたりすると、
物件はよくても買い手がつかないこともあります。

感情的な部分もあるかと思いますが、売却に関しては目線を合わせておくのが大事です。

④最低売却価格、条件を決めよう

先ほどの足並みと同様に、売却の条件も揃えておくべきです。

例えば最低売却価格。
予定していた価格で売却できればよいですが、値下げをせざるを得ない場合もあります。
売却期間も延長しなければならないこともあるかもしれません。

もし予定した売却価格を下回る場合はどうするのか、
売買の代表者に一任するのか、といった条件は、きちんとすり合わせておきましょう。

まとめ

住んでいた家を売却するのは、財産分与のための処分の一環です。

離婚にあたって財産分与は重要な事柄ですが、それ以外にも考えるべきことは多くあります。
財産の処分は自分たちの今後の生活にも直結する重要なこと。

離婚を前提としているとコミュニケーションが取りづらい場合もあるものの、
不動産の売却についてはなるべくふたりで話し合い、足並みを揃えておきましょう。

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