不動産査定とは？その流れを確認しよう

不動産を売却するには、いくつかのステップがあります。

その中で最初の一歩となるのが不動産査定。
不動産査定をしないと売出価格が決まらず、適正な価格で売却できません。
不動産査定自体は、基本的に不動産会社の担当者が進めてくれるため流れをきちんと把握していれば難しいものではありません。

ここでは、不動産査定の種類や査定の流れについてみていきましょう。

 

不動産査定とは？

不動産査定は、不動産の価格を調査し適正な価格を決めることです。
この査定価格に基づいて売出価格を決定します。

査定価格がそのまま売出価格になることもありますし、
査定価格よりも少し高めに売り出す場合もあります。
事情があって急いで売却する場合には、査定価格を下回る売出価格の場合もあるものです。

いずれにしても売出価格の参考となるのが不動産査定による価格です。

 

不動産査定の種類

不動産査定にはやり方によって大きく2種類に分かれます。
それが机上査定と訪問査定です。

一番の大きな違いは物件を確認するかしないか、という点。
それ以外にもいくつかの相違点があるのでそれぞれみていきましょう。

 

①机上査定

机上査定は物件を確認せずに、物件情報や不動産会社の取引実績、市場動向によって価格を査定する方法です。

単純に価格水準を知りたいだけの場合はこちらでもよいでしょう。
その代わり、その物件特有の特徴や良さ、反対に物件の持つ減価要因といった個別の事情は反映されません。

 

②訪問査定

訪問査定は不動産会社の担当者が物件を直接確認して査定を行う方法です。

担当者が現地を確認するので、より精密な査定が期待できます。
出てくる査定価格もそのまま売出価格にできるくらいの精度です。

その代わり、基本的に所有者が立ち会う必要があり、
担当者とスケジュールを調整する必要もあります。
すぐに取り掛かれる机上査定よりも価格を査定するのにどうしても時間がかかります。
また、物件に不具合がある場合にはそれが反映されるため、
価格が思うほど伸びない可能性があるのも訪問査定の特徴です。

 

不動産査定の流れ

不動産を売却するなんて一生に何度もあるものではありません。
不動産査定の詳しい流れを知っている人は多くないでしょう。

そこで不動産査定をどんな流れで依頼すればよいかをまとめてみました。
ひとつのモデルケースととらえてみてみましょう。

 

机上査定の依頼、不動産会社の絞り込み

最初は机上査定を依頼します。
今では「一括査定サイト」といった複数の不動産会社に同時に申し込めるサイトもできました。
もちろん、不動産会社に直接申し込むこともできます。
この段階では有望な複数の不動産会社に依頼するのがオススメです。

 

訪問査定の依頼

机上査定が出そろったら、より精密な訪問査定を依頼する不動産会社を決定します。

ここであまりに他社とかけ離れて高い査定価格を出した不動産会社は注意です。
高い査定価格で契約させ、後で売出価格を下げさせる手口の場合があるからです。

平均的な価格でも上位の会社や、他にも担当者の相性がよさそうな会社がよいでしょう。

 

現地調査

訪問査定の依頼先を決めたら現地調査のアポイントです。
住宅の場合は空き家でもない限りは所有者の立会いが求められます。
居住中ならば荷物があるのも当たり前で片付いてなくても構いません。
ですが、なるべくすべての部屋や設備を見せられるようにしておきましょう。

 

査定結果を受け取る

現地調査が終わるとしばらくして査定結果が送られてきます。
物件の状態によっては机上査定と大差ない場合もあります。
この訪問査定の結果が売出価格の基準価格です。
この訪問査定の結果を踏まえて売出価格と媒介契約を結ぶ不動産会社を決定しましょう。

 

不動産査定で見られるポイント

不動産査定のプロはどんなところをみているのでしょうか。
彼らは短時間で現場を確認し、数日のうちに価格査定を行ってきます。
物件をチェックするのはもちろん、それ以外にも多くの項目を見ているのです。

ここでは不動産査定でチェックされるポイントをみていきます。

築年数

築年数は登記簿(全部事項証明書)を確認すればわかります。
登記されていない増築部分については所有者に問い合わせることで確認します。

建物の価格は築年数で大きく左右されるのです。
見た目はきれいであっても築年数が経過していると、どうしても価格は下がってしまいます。

 

立地条件

土地は接している道路の広さや駅までの距離でその地域の相場が形成されています。

道路が狭く、駅から遠ければ安くなるのは感覚的にもわかるかと思います。
このほか、スーパーが近い、人気のある小学校の学区にある、といった周辺環境に関する要素も重要です。

 

土地の条件

道路と高低差がある土地や形がいびつな土地は使いにくいため、価格が下がりがちです。

一般的に土地は南向きで整形地が人気です。
場所によっては北向きと南向きで1割くらいは価格が変わります。

 

建物や設備の状態

場所がよくても建物が古かったり、傷んでいたりすると査定価格は高くなりません。
反対に坪単価が低いエリアに高級住宅が建っていてもオーバースペックです。
設備も同じで古い設備が残っていると、査定価格は低くなります。

建物や設備の場合は年数と現在の状態が重要です。

 

査定は複数の不動産会社に依頼しよう

机上査定も訪問査定も複数の不動産会社に依頼するのがオススメです。

理由は適正な価格を知るためと、不当に高い査定価格で媒介契約を勝ち取ろうとする不動産会社を排除するためです。

机上査定は5から6社、訪問査定なら2から3社ほどに依頼される方が多いです。

 

まとめ

これから不動産を売却するにあたって、不動産査定はその第一歩です。
また、多くの場合、査定は不動産会社とのファーストコンタクトにもなります。
よい不動産会社、よい担当者に巡り合えるよう、複数の不動産会社に声をかけてみましょう。

 

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