相続不動産を売却する際の流れとは？

財産の有無にかかわらず、相続自体は多くの人が体験するライフイベントです。
そんな相続ですが不動産を伴う場合、
難易度やトラブルになる可能性も高まります。

今回は数ある相続と不動産の関わりの中で、
相続不動産を売却する際の流れを整理していきます。
どんな場合に売却したほうがよいのか、どんな風に売却するのかをみていきましょう。

相続した不動産を売却した方がいいケース

せっかく相続した不動産を売却するなんてもったいない、と思う人もいるかもしれません。
ただ、当事者からするとやむを得ない事情で売却しなければならない場合もあるのです。
それは利用の予定がない場合のほか、遺産分割が難しい場合や納税資金がない場合などが代表例となります。

今後利用する予定がないとき

利用する予定のない不動産を所有していてもいいことはありません。
建物は劣化していきますし、土地も草木が生えてきます。
特に居住地から遠方にある不動産を相続した場合は管理するのが大変です。

幸い、相続した不動産は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると、
譲渡所得税が節税できる可能性があります。
もし売却するなら、この特例を利用することも検討しましょう。

遺産分割が難しいとき

相続財産が不動産しかない場合や、
相続人間の争いが特定の不動産に集中している場合などは遺産分割が難しくなります。
そのような場合は相続する不動産を売却し、
その売却代金を相続人間で配分する方法がとられます。
不動産を分割することは容易ではありませんが、売却してお金にすれば簡単に分割できるからです。

相続税の納税資金がない時

各種の特例を使っても相続税から免れない場合もあります。
そんな時は相続財産を売却して相続税の資金を工面することもできます。
相続財産に現預金や有価証券が少なく、不動産が多数を占めるような場合によく起こります。

不動産の相続から売却までの流れ

相続財産の売却といっても何も特別なことをするわけではありません。
相続財産が確定し、相続人が決定するまではなかなか売却できませんが、
相続が済んでしまえば一般的な不動産売却と同様です。

ただ、相続も行い不動産も売却するという、慣れないことを短期間で行うのは負担となるでしょう。
ここでは財産の相続と、相続した不動産を売却する流れを、順を追って説明していきます。

①相続発生、遺言書の有無を確認

相続は多くの場合、財産を相続される人、被相続人が死亡することでスタートします。
相続の第一歩は遺言書の有無を確認すること。遺言書の有無で遺産分割の方法が変わってきます。

遺言書がある場合は、財産の処分や分配は基本的に遺言書の指示に従います。
遺言書があると故人の遺志が尊重され、相続人の自由な処分に制限がかかってしまうのです。
遺言書がなければ、法定相続人で遺産分割協議を行う必要があります。

②遺産分割協議

有効な遺言書がない場合には、相続人で遺産分割協議を行います。

分割の方法は、財産をそのまま相続する現物分割、
誰かが財産を一括相続し、残りの相続人に差額を支払う代償分割、
相続財産を売却してそのお金を分割する換価分割などです。

③相続登記を行う

遺産分割協議が無事に済んだら、協議結果をもとに相続登記を行います。

この相続登記は2024年4月から義務化されました。
これは相続による所有者不明不動産を増やさないためや所有者を明確化するためです。

相続登記を怠ると不動産を売却できないばかりか、ペナルティを課されるケースもあるので注意しましょう。

④相続税の申告・納付

相続税法に基づく計算の結果、
相続税の支払いが必要な場合には相続税を納付します。
この相続税は、自分で計算も可能です。
ただ、少し複雑になると素人では手に負えなくなってしまいます。

税理士はこのような税計算のスペシャリストのため、相続財産や相続税の計算に不安があれば、彼らに相談しましょう。

⑤査定依頼・媒介契約の締結

ここから先は相続財産であっても一般の不動産でも変わらない動きとなります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、意中の不動産会社が見つかったらその不動産会社と媒介契約の締結をします。
この際に売却理由が相続財産の売却である旨をしっかり伝えましょう。
そうすることでスケジュールの策定や特例が使えそうかどうか、不動産会社が確認してくれます。

⑥売却活動

媒介契約が締結されると売却活動に入ります。

人気のある立地条件にある物件、まだ新しいマンションなどは短期間で売却できる可能性があります。
反対に郊外の古い住宅や不動産などは時間がかかる場合もあります。

相続財産の特例が利用できるのは最大で3年程度。それまでには売却したいところです。

⑦売買契約締結・引渡

買い手が現れて条件が合意にいたれば売買契約の締結です。

手付金を支払い、その後残金を支払うスタイルが一般的ですが、契約当日に全額を一括して支払うスタイルもあります。
この場合は契約日と引き渡し日は同日とするのが通常です。ここまでくると売り手がすることは多くありません。
ここまで一緒に売買に携わってきた不動産会社の担当者に任せましょう。

⑧確定申告

不動産売買の最後の手続きは確定申告です。

相続財産の特例を利用する場合には確定申告をして特例を使用する旨を申告します。
確定申告の書類はe-Taxで自分でも作成できますが、
自信がなければ税理士に依頼してもよいでしょう。

確定申告は例年3月15日が締め切り。
申告する期間はその前の年の1月から12月までの所得です。

まとめ

相続と不動産の売却は、どちらも一生のうちに何度もするものではありません。
そんな相続と不動産の売却を一気にやってしまうのですから、この期間は相続不動産にかかりきりになってしまうことでしょう。
これらをひとりで全部行うのは確かに大変なこと。

相続や不動産売却をスムーズに行うには適切なパートナー選びが欠かせません。
代表的なのは不動産会社と税理士です。優秀なパートナーがそろえば、相続も不動産売却でも怖くありません。
不動産の相続やその後の売却に困ったら、まずはパートナー探しから始めてみても良いかもしれません。

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