不動産売却時の仲介手数料の計算方法を教えます

不動産の売買代金以外にかかる代表的な費用として仲介手数料があります。
この仲介手数料はどのように計算すればよいでしょうか。
仲介手数料を知ると、不動産会社の仕事まで見えてきます。

不動産の売買を検討している人には覚えておくと便利な内容です。

不動産売却の手数料とは？

不動産売買をした際に不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

広告宣伝費などを特別な支出をした場合を除き、
不動産会社は仲介手数料以外の金銭を依頼主から受け取れません。
仲介業務を行う不動産会社にとって、仲介手数料はほぼ唯一の収入源なのです。
また、仲介手数料は成功報酬であるため、不動産会社は前払いで仲介手数料を受け取ることもできません。

不動産売却の仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法は法律で決まっています。
売買価格によって仲介手数料は変動するため、高い物件ほど仲介手数料が高くなるのが特徴です。
これからご紹介する簡易な計算方法を覚えておけば便利です。

また、空き家対策の一環として低廉な不動産を売買した際の特例もご紹介します。

簡易的な計算方法

不動産を売買したときの仲介手数料はどのように決められているのでしょうか。
売買金額400万円を超える取引では、売買する物件価格の3％＋6万円に消費税を掛けたもの、とされています。
仮に、3000万円の不動産を購入した場合、（3000万円×3％+6万円）×消費税1.10で1,056,000円になります。

法律上の計算方法

この仲介手数料、宅地建物取引業法という法律で上限が定められています。

仲介手数料は、物件価格の200万円までの部分は5％をかけて計算します。
200万円超400万円までの部分は4％を、400万円超の部分は3％をかけて仲介手数料を計算します。
この計算方法は法律に定められているものです。

ただ、毎回法律に定めた計算方法だと煩雑になるため、先ほどご紹介した簡易的な計算方法が利用されています。

物件によっては上限より高くなることも

以上が原則ですが、例外規定も存在します。
それは800万円以下の土地や建物です。
依頼者が合意すれば、2024年7月から仲介手数料上限30万円まで引き上げることができるようになりました。
これは日本全国に存在する安い土地や空き家対策の一環とされています。
仲介手数料の上限を引き上げることで空き家などを有効活用してもらうことが目的です。

仲介手数料は安くできる？

何かと「高い！」と批判の的になりやすい仲介手数料。
ではこれを安くする方法はあるのでしょうか。
通常、不動産会社は法律の限度額いっぱいの、3％＋6万円を請求します。
これに対して、売主や買主が安くしてほしい、と言っても一般的にはなかなか難しいもの。

実際仲介手数料を少なくすることが可能なのか、考えてみましょう。

不動産会社に値下げ交渉すること自体は可能

不動産会社にとっては、仲介手数料が唯一の報酬なのでこれを安くすることは難しいことです。
それでも交渉や契約内容次第では値下げが可能な場合があるかもしれないので、
まずは相談ベースでお願いしてみるのもよいでしょう。

買取の場合は仲介手数料が不要

不動産会社が物件を買い取る、不動産買取の場合は、仲介手数料の支払いが不要です。
不動産会社がその不動産を購入し、リフォームなどの手を加え再販売をします。
この場合不動産会社は買主のため、仲介手数料は不要です。
買取はスピーディーに売買が成立し、後々のトラブルも心配ありません。

買取価格はどうしても安くなってしまうものの、短期間で売買できるため多くの人が利用しています。

仲介手数料を支払うタイミング

一般的に仲介手数料は引き渡しが終わった後に支払います。
ただ、不動産会社によってはこれとは異なる取り決めをしている場合もあります。
一度に支払っても、複数回に分けたとしても、支払う総額は先ほどの計算方法による金額が上限です。

支払いのタイミングとしては下記のパターンが挙げられます。

①売買契約時

売買の当事者が不動産会社に報酬を支払うのは二回に分けるケースもあります。
それは売買契約時に半額、物件の引き渡し時に半額支払うというものです。
不動産の場合、銀行でローンを組むことがあります。
銀行でローンを組むと、売買契約、銀行での審査、融資と物件の引き渡し、という順番になり、
売買契約と物件の引き渡し時期がずれてしまうのです。
その分、不動産会社への支払いが遅くなります。
そのため、契約時に報酬の半額を支払うケースもあります。

②引渡時

仲介手数料は成功報酬です。
一般的に仲介手数料は引き渡しが終わった後に支払います。
相手が法人の場合は、後日の銀行振り込みの場合もあります。
ですが、個人が売買の当事者の場合は引渡当日に現金で支払うか、指定の口座に振り込むケースがほとんどです。

不動産売却にかかる仲介手数料以外の費用

不動産の売却には、仲介手数料以外にも多くの費用がかかります。
これらの費用を見落としてしまうと、せっかく不動産を売却しても手元に残るお金が減ってしまいます。

どんな費用がいくらかかるかは物件によりますので、注意が必要です。

印紙税

収入印紙を契約書に貼ることで納める税金です。

領収書などで見たことのある人もいるでしょう。
印紙税は契約書一通ごとに必要ですので、売主買主双方が同額の印紙税を負担することが一般的です。

登記費用

不動産の所有権移転にあたって必要な費用です。
売主側の出費は、抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記などがあります。
登記は司法書士に依頼することが多く、司法書士からの見積書や請求書を見ると、
そのほとんどが登録免許税などの税金であることがわかります。

その他費用

今ご紹介した以外にも売買で利益が出た場合には譲渡所得税、
土地の測量や建物の解体が行なわれると測量費や解体費といった費用が発生します。
売却した不動産に住んでいれば引っ越し費用も必要です。
こうした費用は物件によって異なり、場合によっては多額になることもあります。

まとめ

不動産の売却には、仲介手数料をはじめ多くの費用がかかるのがわかります。
売買の条件によっては多額の費用も必要ですので注意が必要です。

不動産会社に早い段階で相談すればおよその費用が判明しますので、不安があるなら早めに相談するのもよいでしょう。

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