不動産売却で確定申告が必要な場合・不要な場合

不動産売却と確定申告

言葉自体は知っていても、実際にこれらを経験している人は多くありません。
特に確定申告はサラリーマンにとって少々縁遠いものです。
それでも不動産売却と確定申告は切っても切れない関係にあります。
不動産売却に確定申告はどんなところで関係してくるのか、
確定申告が不要なケースがあるのかなどについて解説していきます。

不動産を売却したら確定申告が必要となるケースがある

不動産の売却は不動産を買主に引き渡したら終了、ではありません。
場合によってはその後もやるぺきことが続きます。
その代表例が確定申告です。
この確定申告は不動産売却をしたら必ずすべきものではありません。
一定の場合には確定申告が不要となるケースもあるのです。

今回はどんな場合に確定申告が必要で、どんな場合に不要なのかみていきます。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要な代表的なケースは、譲渡所得絡みのケースです。
譲渡所得とは、その財産の取得価格と売却にかかる費用よりも高く売却できた場合に発生する利益のこと。
つまり、不動産を売却して「儲かった」場合には確定申告が必要となります。
譲渡所得は以下のような算式で計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

もうひとつのケースは特別控除の適用を受ける場合です。
例えば居住用財産であれば、居住用財産の3,000万円特別控除があります。
この特別控除を利用すれば先ほどの算式に

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用） －特別控除（3,000万円）

と、3000万円の特別控除を加えることができます。
このように仮に譲渡所得が発生したとしても、特別控除で相殺できるかもしれません。
このような特別控除を利用するには、確定申告が必要となってきます。
実際に居住用の不動産を売却した場合、法人ではなく個人であれば
こうした特別控除などのおかげで納税の必要がなくなるケースも多いです。

確定申告が不要なケース

反対に確定申告をしなくてもよい場合もあります。
それは譲渡損失が発生した場合です。
要するに不動産売却で「損をした」場合には確定申告は不要となります。
先ほどの計算式で

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

の譲渡所得がマイナスになる場合には、確定申告は不要です。

不動産売却後の確定申告の必要書類

最近はe-Taxでペーパーレス化が進んでいるものの、不動産売却にかかる譲渡所得の確定申告は、
まだまだ多くの書類を提出しなければなりません。
不動産は高額の資産。税務署でも記載漏れや計算漏れがないようにしっかり確認する必要があるのです。
ここでは不動産売却後の確定申告で必要な書類について解説します。

どれも大事な書類なので契約時に貰う書類に関しては忘れないようにきちんと保管しておきましょう。

確定申告書

確定申告書は最寄りの税務署や市役所でも入手できます。
自分で印刷するのであれば国税庁のサイトからでもダウンロードできます。
また、インターネット手続き（e-Tax）を利用すれば、
確定申告書の作成から提出までがインターネット上で可能となります。

確定申告書自体は数枚の書類ですが、申告書を作成するには
次の内訳書や売買契約書など多くの書類が必要となります。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得は専用の内訳書が必要です。
こちらは売却後に税務署から売主に送られてきます。
譲渡所得は分離課税といって、給与所得や事業所得とは別枠で計算し、申告しなければなりません。
内訳書は売却益の計算や経費の計算をするため、不動産売却にかかったお金を整理するにも便利です。

売却時の書類

不動産を売却した際の契約書が代表例です。
他にも仲介手数料の領収書や売買代金受領書、固定資産税の清算書、
さらに測量や修繕を行った場合にはこれらの領収書も含まれます。
印紙代の領収書も忘れずに加えましょう。
先ほどの譲渡所得を計算するのに、これら売却時に要したお金や
手に入れたお金はきちんと整理しておくのがよいでしょう。

購入時の書類

売却時の書類と同じくらい重要なのが購入時の書類です。
購入時の契約書が残っていれば問題ありません。
ただ、相続などで入手した不動産の場合、契約書がない場合もあります。

購入時の書類は、譲渡所得を計算する際の計算式、

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

の取得費の部分を証明します。

万一、取得費を証明する書類がない場合には、取得費は売却価格の5％と
みなされてしまい譲渡所得が膨れ上がってしまいます。
購入時の書類がどうしても見つからない場合には、不動産鑑定士に鑑定評価書を書いてもらうなど、
いくつか代替手段がありますので、あせらず善後策を講じましょう。
購入時に要した費用、仲介手数料や住宅ローンの手数料などが判明していれば、
それも取得費に加算できますので探しておくとよいでしょう。

登記事項証明書

古くは「登記簿」と呼ばれていた書類です。
登記事項証明書には所有者に関する事項やその不動産に関する事項が記載されています。
きちんと売買が行なわれ、新しい所有者に所有権が移転されたこと、
それ以前は自分が所有していたことが証明できます。
登記事項証明書は法務局で取得できます。
インターネットでの請求も可能です。

本人確認書類

運転免許証やパスポートなど、本人を確認する書類のことです。
マイナンバーでも代用できます。
不動産の引き渡しの際、司法書士に本人確認書類を
渡しているはずなので、それと同様のものでよいでしょう。

不動産売却後の確定申告はいつ行う？

確定申告は不動産を売却した年の次の年の2月16日から3月15日までの間に行います。
仮に令和6年中に売却した場合には、令和7年の3月15日までに行います。
例年2月16日から3月15日が申告期間ですのでこの期間内に行うようにしましょう。
3月15日ギリギリだと窓口が混みあう場合もあるので注意が必要です。

まとめ

自営業の方や複数の事業所から収入を得ている人にとって確定申告は年度末になじみの深い手続きです。
ですが、サラリーマンは年末調整を会社がやってくれるため、一部の人を除いてあまり縁がありません。
言葉が難しかったり、計算過程がよくわからなかったりするため、苦手意識がある人もいるでしょう。

確定申告はe-Taxを利用すればそれほど難しくありません。
自信のない人は税理士の手助けを受けながら行えば大丈夫です。
あらかじめ資料を集めておき、スムーズに手続きできるようにしておきましょう。

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