【2024年版】姫路市の不動産売却事情まとめ～売却相場・動向をチェック！～

姫路市は人口約51万人の、兵庫県の中では神戸に次いで２番目に人口が多い都市です。

近年では姫路駅前を中心に再開発が進み、商業施設やマンションの建築によりさらに賑わいのある町へとなりました。

本日はそんな姫路市で初めて不動産売却を検討されている方に向けて、姫路市の最新不動産市場の動向や、土地の時価が上昇しているエリア、売却価格相場など、姫路市の不動産売却に役立つ情報をまとめました。

ぜひ参考にしてみてください。

1. 姫路市の不動産市場の動向
2. ≪最新≫姫路市の不動産売却価格相場
3. 不動産売却の方法
4. 一般媒介と専任媒介の違い
5. 不動産売却前に準備しておくこと
6. 不動産売却の流れ
7. 不動産売却の諸費用
8. 不動産会社の選び方
9. まとめ

姫路市の不動産市場の動向～近年は上昇傾向！売却価格にも影響

日本の不動産価格はこの10年ほどで徐々に上昇しており、2024年の今も続いています。

中でも中古マンションの価格はこの数年で大幅に上昇しており、これは中心市街など時価の高いエリアに建つ新築マンションの価格が上昇したことから、中古マンションの価格も影響される形で高くなっているということが考えられます。

姫路市の不動産価格については、令和6年現在、最新公示地価は平均9万5692円/m2となっており、昨年より+0.35％上昇しています。

特に、近年分譲マンションや商業施設の建築が盛んな「姫路駅」周辺や、JRの新駅が誕生する「荒川小学校区」といったエリアの不動産は需要が高く、価格が高騰しています。

駅ごとの時価平均、変動率は以下の通りです。

【姫路の駅時価ランキング】

（参考：https://tochidai.info/hyogo/himeji/）上位10位の駅については、全駅昨年よりも時価が上昇しているのがわかりますね。

特に、姫路駅・手柄駅・東姫路駅・亀山駅・広畑駅については1％以上の上昇率となっており、これらの人気のエリアが姫路市の平均時価を引き上げているとも言えます。

全国的にも言えることですが、不動産価格が上昇しているのは、姫路駅前や姫路駅南エリアといった都心部や商業施設などの充実したエリア、ニュータウンの開発や県道の整備が行われている広畑区や新駅周辺などの開発などが進んでいるエリアなど一部地域で、郊外のエリアについては下落傾向が見られています。

人口減少やコンパクトシティの推進にともない。この二極化現象は今後も拡大していく可能性があるため、不動産の売却についてはタイミングを見極めるためにも早めに準備を始めておくことをおススメします。

【最新】姫路市の不動産売却価格の相場について

2024年第一四半期の不動産取引価格情報によると、物件種別ごとの売却価格相場は以下の通りとなります。

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●姫路市の土地の売却価格相場
平均取引額：約1977.3万円

●姫路市の中古マンションの売却価格相場
平均取引額：約1368.8万円

●姫路市の戸建の売却価格相場(土地と建物)
平均取引額：約1990.4万円

(参考：不動産情報ライブラリ　2024年第一四半期の不動産取引価格情報)

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姫路市の不動産売却価格の相場については、さきほど述べた通りエリアによって価格は大きく異なります。

さらに、不動産の価格は物件の状態、築年数、道路の状態、周辺環境などの要素にも左右されるため、上記の平均価格はあくまで参考程度にしておきましょう。

不動産を売却するための3つの方法

不動産を売却する方法として最も一般的に知られているのは、不動産会社に依頼し買主を見つけてもらう「仲介」という方法です。

ただし近年では多様化した売却ニーズに応えるために、不動産買取やリースバックといった方法も多く利用されるようになりました。

ここでは「①仲介売却、②不動産買取、③リースバック」の3つに分けて説明します。

①仲介売却

仲介売却とは、”媒介契約”を結んだ不動産会社が物件を買いたい方(＝買主)を探し、お引渡しなどの一連の取引をお手伝いする方法です。

比較的売却相場で取引されることが多く、人気のあるエリアや物件であれば高値での売却も期待できます。

売却にかかる平均的な期間は早くても1ケ月、平均でも3か月～6か月程かかります。

なるべく高く売却したい場合や、売却にかけてもよい時間が限られていない場合に向いている売却方法と言えるでしょう。

②不動産買取

不動産買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する方法です。

不動産会社が買主となるため、買主を探す売却活動の期間が必要なく、最短1週間～1ケ月といった早期での売却が可能です。

買取の場合は仲介に比べると売却価格が下がってしまうことが多いですが、仲介手数料が不要です。

売却を急いでいる場合、売却に関わる手続きなどの手間を省きたい場合などにおすすめです。

③リースバック

リースバックは近年注目されつつある比較的新しい売却方法で、ご自宅を不動産会社が買取り、そのあとも賃料を払うことで引っ越すことなくご自宅に住み続けることができる方法です。

自宅の所有者が不動産会社になるため、毎月の賃料が発生する代わりに固定資産税の支払いがなくなります。

買取代金の使途は自由で、まとまった資金を手にすることができますが、不動産買取の場合と同様に、売却価格は仲介に比べると下がることが多いです。

まとまった資金が必要になったけど自宅には住み続けたい場合や、将来的に住み替えが決まっている際の売却などにぴったりです。

仲介売却について～一般媒介・専任媒介の違い～

仲介売却の場合、不動産会社と「媒介契約」と呼ばれる仲介業務に関する契約を結ぶ必要があります。

契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、特によく利用される一般媒介契約と専任媒介契約について解説します。

一般媒介契約について

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼することができます。

契約期間に定めがない、レインズへの登録義務がない、不動産会社による活動報告義務がないといったように、不動産会社と売主どちらに対しても制約が少なく自由度が高い契約形態と言えます。

ただし、売却活動報告義務がないため状況がわかりにくかったり、不動産会社側がどうしても専任媒介物件の売却を優先になってしまう面がある、といったデメリットもあります。

専任媒介契約について

専任媒介契約の場合、一社の不動産会社のみと契約を結ぶため、その間他の不動産会社に依頼をすることはできません。

専任媒介には一般媒介にはなかった義務や制約が存在します。
契約期間は3か月が上限、さらにレインズへの登録や依頼者への売却活動報告義務があります。

報告があるため売却の状況を把握しやすく、不動産会社もその物件に買い手がつけば一般媒介と違って確実に仲介手数料を獲得することができるため、積極的な売却活動を行ってくれることが期待できます。

不動産売却の前に準備しておくべきこと

不動産売却は、ほとんどの人にとって一生に一回あるかないかの出来事です。

いざ売却、と考えはじめたら、売却活動がスムーズに進むように、事前に売却の準備を始めておきましょう。

ここからは不動産売却を始める前に準備しておくべきこと、確認しておくべき事を解説します。

①売却の方法を決める

先ほどもあげたように、不動産売却は仲介、買取、リースバックの3つの方法が主流です。

どの売却方法を選択するかで、売却価格や売却期間などが変わってきます。

「特にいつまでに売却したいかは決まっていないけど、なるべく高く売却をしたい」といった場合であれば相場での売却が期待できる仲介による売却、

「なるべく早いタイミングでまとまった現金が必要になった」という場合であれば不動産買取による売却、といったように、不動産売却の目的やゴールをよく考えて、ぴったりな方法を選びましょう。

②売却価格の相場を調べる

売却したい不動産と似たエリアや物件がどれくらいの価格で取引されているのか、事前に相場を調べておくことをおススメします。

不動産売却の第一歩として、まずは不動産会社に査定を依頼しますが、その際に査定結果が相場から大きく外れていないかどうか確認するためにも自ら相場観を持っておくことが大切です。

極端に価格が相場より低い場合、逆に高い場合は注意が必要です。しっかり理由を尋ねるようにしましょう。

相場を調べるには、不動産ポータルサイトで近隣物件や似たような築年数の物件などを調べてみるのが一番簡単です。

③必要書類の準備

物件の種別によって若干異なりますが、おおよそ上記の表のような書類が必要となります。

不動産購入時の書類のように手元にある書類ばかりではなく、役所に取りに行ったり、場合によっては取り寄せが必要な書類もありますので、予め手配しておくことをおススメします。

住宅ローン残債の確認

住宅ローンが残っている場合、残債がいくらくらいあるのかしっかり確認しておきましょう。

住宅ローンが残っていても不動産を売却することは可能ですが、売却時に残債を全て返済し抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンの残債が売却価格より低いアンダーローンの場合は売却代金で残債の完済ができますが、残債が売却価格より高いオーバーローンの場合は残った残債を手持ち資金等で完済する必要があります。

「任意売却」という手もありますが、これは最後の手段と考えておくべきです。

不動産売却の基本的な流れ

準備ができたら、いよいよ不動産売却に向けて本格的に動いていきましょう。

一般的に不動産の売却は、以下の流れで進めます。

①売却査定

まず、不動産会社の無料査定を利用して、売却したい不動産を査定してもらいましょう。
この際、比較できるように1社だけではなく複数社に査定を依頼することをおススメします。

査定には書類や不動産会社のデータベースなどを活用し、物件を見ずに査定する「机上査定」と、それにプラスし実際に物件や周辺状況などを確認し、より綿密な査定を行う「訪問査定」の2種類があります。

まずは机上査定で不動産会社を選ぶための検討材料を集め、絞り込んだ数社に訪問査定をお願いする方法がおすすめです。

②不動産会社の決定、媒介契約

査定結果や担当者とのやりとりを元に、実際に仲介をお願いする不動産会社を決定します。。

不動産売却は売却価格はもちろんですが、売却を担当する担当者と二人三脚で進めていくことが大切なため、担当者選びも重要です。

査定結果が相場から大きく外れていないか、担当者の知識や対応力はどうか、その不動産会社はエリアに精通しているかなど、様々な判断材料を元に“信頼できる”不動産会社を選びましょう。

「この不動産会社、この担当者にお願いしたい！」と思える会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

③売却活動

無事媒介契約が結ばれると、いよいよ売却活動のスタートです。

ウェブサイトやポータルサイト、チラシや新聞広告など、あらゆる広告や手段を使い買主を探していきます。

売却活動中に内覧や物件見学の希望もでてきますので、居住中の不動産を売却する場合は日程調整や事前の掃除などを行う必要もあります。

空き家の売却の場合は不動産会社に鍵を預けておけば内覧の日程調整などを行う必要はありません。

④売買契約・物件の引渡

買主が見つかると、売買契約を行います。

売却価格や引渡の時期など、不動産会社の担当者が間に立って調整をしてくれます。

買主の住宅ローンの融資審査がある関係で売買契約と引渡日は別の日程になることが多いです。

引渡の際は、代金のやりとり、鍵の引渡、所有権移転登記、仲介手数料の支払いなどを行い、不動産売却が完了します。

不動産売却の諸費用

不動産売却には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、税金などさまざまな費用がかかります。

売却価格からこれら諸費用を差し引いた価格が手元に残ると考えておきましょう。

いざ手元に残った資金が思っていたよりも安かった！と焦ることのないように、予めどのような費用がかかるのか知っておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼して売却をした場合に不動産会社に支払う手数料です。

売却価格が400万円を超える不動産の仲介手数料は、以下の速算式で算出します。

★売却価格の3％+6万円+消費税

印紙代

印紙代は契約書に貼付することで納税したとみなされる税金です。

売却価格によって変動しますが、5000円～10000円程度かかるのが一般的です。

金額別の詳しい税額は以下の通りです。

登記費用

住宅ローンが残っていた不動産を売却する際、売主は抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」などの費用が必要となります。

担当する司法書士へ支払いするもので、金額は2～3万円程度が一般的です。

その他必要に応じてかかる費用

この他にも、売却の状況によって必要になる費用は以下のようなものが挙げられます。

• 測量費用
• 修繕費
• 解体費　など

これらは不動産会社でも担当業者を紹介をしてくれる場合が多いですが、ご自身で探して依頼することも可能です。

少しでも費用を安くしたい場合は見積りをとり、比較すると良いでしょう。

不動産売却を依頼する不動産会社の選び方

では、実際に不動産売却を行う際、どのようにして依頼先の不動産会社を選べばよいのでしょうか。

実際に不動産売却経験者がどのように不動産会社を選んだのか、赤鹿地所で実施した調査結果を見てみましょう。

売却を依頼する不動産会社は「近隣の不動産会社」が最も多い！

「どのようにして不動産会社を探しましたか？」という質問に対して、『近くの不動産会社（47.3％）』と回答した方が最も多く、次いで『インターネット（33.1％）』『友人や知人の紹介（19.6％）』が次点に続きました。

次に「何社くらい不動産会社を回りましたか？」という質問に対しては『2社～3社（50.2％）』と回答が半数を占めています。

売却を依頼する不動産会社を選んだ決め手は「担当者の対応」がトップ

では実際に皆さんどのようにして不動産会社を比較し、契約に至ったのでしょうか？

「複数の不動産会社を比較したポイントは何ですか？」という質問では『査定金額（64.0％）』と回答した方が最も多く、『担当者の対応（55.6％）』『要望をしっかりと聞いてくれるか（53.5％）』がほぼ同率で次点となっています。

ですが実際に不動産会社を選んだ決め手として、「複数の相見積もりを比較して、実際に売却した不動産会社を選んだ決め手は何ですか？」という質問の回答では、『担当者の対応がよかったから（47.0％）』と回答した方が最も多くなっています。

最終的には信頼のできる担当者かどうか、というところが決め手になった方が多いようです。

(参考：「不動産売却時の実態」に関する調査/赤鹿地所調べ)

まとめ

本日は姫路市の不動産取引市場の動向や、不動産売却の価格相場をご紹介しました。

不動産の売却価格は不動産市場の動向の他、土地の時価の上昇や不動産の築年数や状態などに影響を受けるため、売却を成功に導くには専門知識が豊富な専門家のサポートが重要です。

赤鹿地所では創業以来60年以上、姫路市をはじめ、播磨エリアの不動産売却の取引実績が豊富な地域密着型の不動産会社です。

不動産売却の多様なお悩みを解決するために、仲介・買取・リースバック・賃貸同時査定など多様な売却サービスをご用意しております。

姫路エリアに精通した知識豊富な担当者がご対応いたしますので、姫路市で不動産売却についてお悩みなら、是非一度お気軽にご相談ください。

査定・ご相談は無料です。