自宅売却の「3,000万円特別控除」とは?利用条件や申請方法を解説

不動産は高額な資産です。
そんな不動産の売却には税金が絡んできます。
自宅を売却した場合でも税金がかかるのは大きな負担。
そこで一定の条件があれば売却益から3,000万円を差し引くことができる制度があります。
それが「3,000万円特別控除」です。

今回は複雑な税金の話をなるべくわかりやすくお伝えします。

不動産売却の利益には税金がかかる

不動産売却をして利益が出ると税金がかかります。
これが所得税です。
所得税は働いて稼いだお金や物品の売買で得た利益に課税される税金。
この所得税の中で、特にモノを譲渡した際に課される所得税を譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は自宅の所有期間に応じて税率が変わる税金です。

居住用財産の3,000万円の特別控除とは

土地が値上がりしている時期だと、以前に購入した自宅であっても売却すると利益が出る場合があります。
自宅の売却代金にまで税金がかかるのは、所有者としても大きな負担です。
そうした事態を回避するため、導入されたのが居住用財産の3,000万円の特別控除。

この特別控除が適用できれば、税金を支払う必要がなくなったり、税金を減らしたりすることが可能です。

 3,000万円の特別控除を利用できる条件

自宅を売却した場合、3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
この3,000万円の特別控除はいくつかの要件はあるものの、比較的適用しやすい控除。
それでもうっかりしていると適用されない可能性もあります。
譲渡所得で適用できる自宅売却時の特別控除について説明していきましょう。

売主本人が居住していること

3,000万円の控除を受けるためには、売却した物件が売主本人の居住している家屋や、家屋と共に譲渡する土地であることが要件です。
売主本人がその物件に居住していないと、それは投資目的など居住物件以外の可能性があります。

このため、売主本人が居住していることが要件とされているのです。

転居してから3年後までに譲渡したこと

住まなくなった日から数えて3年を経過する年の12月31日までに売却することが必要です。
2024年中に売却するのであれば、2021年までは居住していたことが要件となります。
2024年まで住んでいた家なら2027年中の売却を要します。

のんびり構えていると、3年などあっという間に過ぎてしまいます。
もしこの控除を受けるつもりなら早めに動きましょう。

家を取り壊した場合に他の用途に利用していない

他の用途、例えば貸し駐車場などに利用していると、この特別控除は受けることができません。
しばらく使わないので月極駐車場にしよう、と収益をあげていると、この特別控除は利用できないのです。
駐車場や家庭菜園などで一時的に利用している場合、特別控除を受ける時点でその用途は廃止しておきましょう。

家族や親族に売却していないこと

残念ながら、世の中には制度を悪用、または乱用して得をしようとする人もいます。
このため公平性や客観性を保つために、第三者へ自宅を売却することが要件です。
家族や親族、自分が経営している会社だと、不動産市場の価格と乖離して不当に高く、
あるいは不当に安く不動産を売却することも考えられます。

こうした行為はいわば特別控除の悪用、脱法行為です。
不動産の売却相場に近い価格で第三者に売却しないと特別控除は適用できません。

3,000万円特別控除の計算方法

課税譲渡所得は以下のような算式になります。

・課税譲渡所得＝譲渡価額－(譲渡費用+取得費)－特別控除

課税譲渡所得は意外とシンプルな計算方法です。
譲渡価額とは売却した価格、譲渡費用は売却するためにかかった費用になります。
取得費は特に注意が必要です。

譲渡価額とは

譲渡価額はその空き家が売れた価格です。

通常は売買契約書記載の金額になります。
売買の相手方もいますし、何より直近で行われる売買なので客観性は高いものです。
譲渡価額についてはこうした資料により判定します。

譲渡費用とは

譲渡費用は売買のために必要となった費用をいいます。
印紙代、測量費用、仲介手数料等が代表例です。
しばらく空き家だった場合、すぐに利用することが可能なのか、
利用するためにはどれくらいの費用がかかるのかを調査するインスペクションという診断もあります。

こうした費用も譲渡費用として計上可能です。

取得費とは

取得費とは、自宅を取得した際の購入代金のこと。
取得費の査定方法はいくつかの方法があります。
実は査定方法について法律や規則では特に定めがありません。
客観的な方法で説得力があればよい、ということになります。

代表的なものは、自宅を取得した際の売買契約書の金額を使用することです。

3,000万円の特別控除の申請方法

3,000万円の特別控除を受けるためには申請が必要です。
申請方法は確定申告で行ないます。
確定申告は不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日の期間内での申告が必要です。
確定申告には、確定申告の書類のほか、売買契約書、不動産の全部事項証明書といった書類が必要となります。

不安であれば税務署や税理士に相談しながら申告準備をしましょう。

まとめ

不動産価格が高い場所では、売却益が発生する場合もあります。
その代表例は東京や大阪などの都市部です。
特別控除を適用すべきかどうかは早い段階でわかります。
難しい条件や計算も時間をかけ、専門家のアドバイスを受ければ大丈夫です。
特別控除を受ける際には、早め早めに準備をしておきましょう。

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