家を売りたい！と思ったら…住まいの売却前に準備しておくべきこと

家が手狭になった、子どもが独立して家が広すぎるなど…。
このほかにも不動産を売却する理由はさまざまです。
そうして一念発起して家を売却しようと思った場合、どのような準備が必要でしょうか。
多くの人は不動産を売却したことはありません。

今回は不動産売却初心者の方のために、不動産売却のために準備しておくべきことをお伝えします。

まずは売却方法を決めよう

今の時代、不動産の売却方法は多彩です。
これまでのように、不動産会社に仲介を依頼する、という方法のほかにも多くの方法があります。
どの売却方法を採用するかによって、売却代金の多寡、売却までの期間も変わってくるので
かつては競売を考えるような負債の多い状態でも売却できる方法も登場しました。

売却準備の一環として、不動産の売却方法についておさらいしましょう。

①仲介

もっともオーソドックスなものが仲介を依頼することです。
売却方法が多様化したとはいえ、多くの取引が仲介によってなされています。
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、不動産売却のお手伝いをしてもらうこと。
不動産ポータルサイトに掲載されている売り物件の多くは不動産会社による仲介物件です。

仲介は相場どおりの価格で売却できる可能性がある反面で、物件によっては売却まで時間がかかる場合もあります。

②買取

買取とは、不動産の買取業者に売却することです。
仲介と違って、買取業者という買主がいることから、短期間での売買ができます。
その反面、買取業者は物件に手を加えて販売することが目的なので、買取価格は安くなる傾向があります。

リフォームをして転売できるような住宅や、区画割りして分譲地ができるような土地は買取に向いているでしょう。

③リースバック

リースバックとは、自宅を売却し、売った自宅を借り受け売却後も住み続けることができる売却方法です。
売却代金が手に入ることからまとまったお金を入手できます。
外観上は売買があったことはわからないため、戸建住宅であれば売買の事実を近所に知られにくくなります。

買取と同じように買取価格はやや安めで、賃料負担が発生しますが、老後資金の確保や相続対策のために利用が増えてきました。

④任意売却

不動産を売却しても住宅ローンの残債を全額返せない、オーバーローンになる場合があります。
こんな時、かつては競売が利用されていました。
ただ、競売は手続きに時間がかかり、煩雑です。

そこで金融機関の承諾を得て、オーバーローンでも不動産を売却し、残債は別の方法で返済する任意売却が登場しました。
住宅ローンの返済が負担になった場合に検討する売却方法です。

売却価格の相場を調べておく

家を売却する際には、事前に相場を調べておきましょう。
査定を依頼すれば不動産会社も調べてくれますが、自分でも調査しておいた方が良いです。
なぜなら不動産会社の査定結果が低い場合があるからです。
査定額や売出価格が低いほうが早く売却できます。
また、売主に売出価格の値上げを要求されることを見越して安めに提示する場合もあります。
このため、自分でも相場観を持っておくことが必要です。
現在では不動産ポータルサイトも充実しています。
運がよければ、近所の物件情報も入手できます。

必要書類を準備する

必要書類は一戸建て、マンション、土地のみの場合で若干異なりますが、概ね以下のとおりです。

必要書類は権利証（登記識別情報）のような権利を証明する書類、
住民票や印鑑証明などの所有者の身分を証明する書類、
物件に関する書類などに分けられます。
古い物件だと確認済証や測量図がない場合もあるため、こうした場合は不動産会社の担当者に相談しましょう。

書類の中には手元にない場合や取り寄せに時間がかかるものもあるので、あらかじめ手配することをおすすめします。

（〇：必要　△：該当する場合必要　×：不要）

住宅ローンの残債を確認しておく

不動産会社に相談する前の準備として、住宅ローンの残債は確認しておきましょう。
基本的に住宅ローンの残債以上で売却しないと、抵当権は抹消できません。
例外は任意売却ですが、これは最終手段。
売却代金、あるいは売却代金と貯蓄の取り崩しなどで残債が返済できることを目指しましょう。

まとめ

不動産売却に限らず、何事も準備が肝心。
きちんと準備しておけば、不測の事態が発生しても対処できます。
反対に、せっかく話が進んでも書類が足りないために買主が逃げてしまうこともあります。
泣くに泣けない事態にならないためにも、書類は余裕をもって準備し、相場観や売却方法についての理解を深めておきましょう。

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