マンション売却の基本的な流れをご紹介！

ニュースでも聞くように、ここ数年のマンションの価格は高騰を続けています。
物価高、人件費の上昇で新築マンションの価格も上昇傾向、それに連れて中古マンションも価格上昇中です。
そんな中でマンションを売却するにはどうしたらよいのでしょうか。

マンションの売却は何度もするものではありません。
今回はマンション売却初心者の方のために、不動産売却の基本的な流れをご紹介します。

マンション売却の流れ

ここでは、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社に仲介してもらう売却方法について解説します。
仲介はマンション購入を検討している人を不動産会社が探し、売買契約から引き渡しまでを手伝ってくれる契約です。

マンション売却の基本的な流れを解説します。

まずは下準備を行う

さっそく不動産会社に相談、もよいですが、自分でできる準備もあります。
例えば住宅ローンの残債確認。
残債より高い金額で売却しないと抵当権を抹消できません。
ネット情報が氾濫する現在、マンションの相場を自分で調べることだってできます。

こうした準備をしたうえで不動産会社と打ち合わせをすれば、スムーズに話が進むでしょう。

①不動産会社へ査定依頼

相場は自分で調べられても、その値段で売却できるかどうかはわかりません。
人気の物件で思ったより高い値段になることもあります。
反対に部屋の状態が悪くて割安になる場合もあるでしょう。
いくらで売却できそうなのかを見極めてくれるのが、不動産会社の査定です。
不動産会社へは直接連絡して査定依頼をするか、一括査定サイトなどで複数の会社に依頼することもできます。
依頼を受けた不動産会社はマンションのお部屋や共有部の状況、近隣環境など様々なポイントをチェックして査定額を算出。

売り出し価格に納得できたら媒介契約に進みます。

②媒介契約の締結・売却活動

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する契約のこと。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
ある程度拘束力がある専任媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約を結ぶと売却活動がスタートします。
古くは店頭に物件情報を貼り出していましたが、現在は不動産ポータルサイトなどに掲載して公開するのが主流です。

売却活動は人気の物件ならすぐ買主が見つかりますが、長くかかる物件もあります。

③売買契約の締結

買い手が見つかれば売買契約の締結に入ります。
ただ、その前に行うのが条件交渉。
引き渡しはいつにするのか、現状有姿なのか一部修繕するのかといった細かい交渉が入ります。

中古マンションは、物件の状態がそれぞれ異なるもの。
売り手と買い手の都合や経済状態も違います。
こうした条件交渉に時間がかかることもあるのです。
交渉を経て条件が整ったら、ようやく売買契約となります。

長い売却活動や条件交渉に比べて売買契約自体はとても簡素です。
場合によっては売り手と買い手が顔を合わせず、不動産会社が持ち回りして締結します。
売買契約締結後、買い手が住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査が入るため時間がかかることもあります。

④残金決済＆物件引き渡し

マンション売却の最終段階は残金決済と物件の引き渡しです。
残金決済は金融機関の一室で行なう場合、不動産会社で行う場合などがあります。
売り手と買い手が顔を合わせ、これに不動産会社の担当者と司法書士が加わるのが一般的です。
物件引き渡しでは書類やカギの引き渡し、書類への押印などが中心になります。

不動産会社の担当者が段取りよくやってくれるので、売り手は用意された書類にサインをする、押印をするといったことが主な作業です。
初めての売却だと「あっという間に終わった」という感想になるでしょう。
司法書士が所有権移転登記の書類を確認し、問題ないことがわかると物件引き渡しは終了です。

引き渡し後には確定申告が必要な場合も

確定申告はサラリーマンにとってあまり縁がないですが、マンションを売却すると、この確定申告をしなければならない場合があります。

それはマンションを売却して譲渡益が発生した場合です。
また、不動産売却の確定申告で難しいのが多くの特例の存在。
特例が利用できると、税金をかなり抑えられゼロになるケースも珍しくないため、使える特例や控除は事前に確認して確定申告に臨みましょう。

なお、譲渡益は売却価格とイコールではありません。
不明な場合は税務署や税理士に確認するのがよいでしょう。

マンション売却にかかる期間

マンションの売却にどれくらいの期間がかかるのか。
誰もが知りたいけれど、一概にこれくらいかかります、とは答えられない難しい質問です。
物件によって異なりますが、目安は以下のとおりになります。

いずれも不動産会社に相談してから物件引き渡しまでの期間です。

不動産会社による買い取りはスピーディーな反面、価格は安くなる傾向です。
不動産会社による査定は、概ね3カ月程度で売却できる価格を出しますので、3カ月+手続きや準備の期間となります。

まとめ

マンション売却は売主さん一人で行なうものではありません。
多くの場合は不動産会社と二人三脚で売却を進めます。
不動産会社の担当者が優秀であれば、売り手にあまり負担はかかりません。

ある程度準備ができたら、まずは一度不動産会社に相談してみましょう。

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