土地はどうやって売却する？土地売却のポイントを徹底解説！

土地の売却は他のモノを売却するのとは少々勝手が違います。
不動産業者に相談しても、すぐ売却できるわけではありません。
場合によっては数カ月、それよりも長い時間がかかる場合もあります。
今回は土地売却の流れのおさらいと、早期に売却するためのポイントについての解説です。
条件が揃えば短期間で売却できる方法もあります。

土地売却の流れ

ここで土地売却の流れをおさらいしましょう。
土地のみであっても建物付きであっても、基本的な流れは以下のように変わりません。

1. 査定と媒介契約
2. 売却活動
3. 契約と引き渡し

それぞれ解説します。

1.査定と媒介契約

最初の段階は価格査定です。
売主が納得のいく価格でないと売却はできません。
この査定は基本的に無料で行なってくれます。
査定が終わり、売り出し価格が決まった段階で不動産業者と結ぶのが媒介契約です。
媒介契約は買主を探し、売却をスムーズに行ってもらうことを依頼する契約となります。
媒介契約を締結すると売却活動の始まりです。

2.売却活動

売却活動の中心はネットに物件データを公表して買主が現れるのを待つ方法です。
新聞や店頭広告に物件情報を掲載する方法も併用されています。
この売却活動がどれくらいの期間かかるかは物件次第です。
人気のある場所ならばすぐに売れます。
一方、人気のないエリアや過疎地などでは長期間かかり、
最悪の場合売れないこともあります。

3.契約と引き渡し

買主が現れると、条件交渉を行います。
価格交渉や契約・引き渡しの時期などが中心です。
買主が住宅ローンを使う場合には、その手続きで契約前にしばらく待たされることもあります。
不動産業者が行なう主な業務は契約書や重要事項説明書の作成、売主買主間の調整などです。
代金のやり取りが終わり、所有権移転登記の手続きが済むと売却完了となります。

土地売却にかかる費用・税金

土地売却にはそれほど多くの費用はかかりません。
ほぼ確実にかかる大きな費用は、仲介手数料くらいでしょう。
印紙税や不動産移転登記費用の一部は数万円で済みます。
これ以外の費用になると物件や条件次第です。
どんな費用がかかるかみていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は売却が成立した場合に不動産業者に支払う報酬です。

売却価格が400万円以上の土地の場合は、物件価格の3％に6万円を加算、それに消費税をかけた額です。
仮に2,000万円の土地を売却すると72.6万円となります。

事前に用意しておいてもよいですし、売却代金から支払ってもよいでしょう。

印紙税や不動産移転登記費用の一部

印紙税は売買契約書や領収書に収入印紙を貼付することで納税します。
不動産売買契約書の場合は5千円や1万円のケースが多いでしょう。
不動産移転登記費用は買主負担が原則です。
そのうち、売渡証書作成費用は売主が負担することがあります。
また、抵当権がある場合には抹消登記の費用がかかり、これは売主負担です。

測量費用や伐採費用

物件によってはかかる費用のご紹介です。
測量は将来のトラブル防止のためにもしておくべきもの。
長い間所有している土地の中には測量を行なっていない土地もあるものです。
こうした土地の場合は買主から測量を求められる場合があります。
また、宅地であっても樹木が生い茂っている場合には、それら樹木の伐採を求められることもあります。

不動産売却にかかる税金

先ほどの印紙税以外にかかる税金としては所得税が考えられます。
所得税は購入した価格よりも高い価格で売却した場合にかかる譲渡所得、俗にいう譲渡所得税のことです。
相続などで取得した土地の場合は条件を満たせば控除対象となります。
譲渡所得税がかかりそうな場合には、不動産業者や税理士に相談してみましょう。

土地売却を成功させるポイント

土地売却は物件や不動産業者の良し悪しによっても成否が変わります。
少しでも売却の可能性をあげるためには、売却にちょっとしたコツが必要です。
ここでは土地売却を成功させるポイントをいくつかご紹介します。

まずは価格設定が大事

まずは価格設定です。
中にはどうしてもこの金額で売れないと困る、という場合もあります。
残債があったり、資金需要があったりするケースです。
特に土地の場合、よほど人気があるか、条件のよい場所でない限り、
相場を大きく超えて売却するのは困難といえます。
相場に近い価格でないと土地は売れないのです。

売り物は見映えよく

きちんと整地されている土地と、雑草が生い茂っている土地。
おそらく前者が早く売れます。
自分の土地とはいえ、売りに出す以上は売り物です。
売り物は見映えよくないと売れません。
土地を売り物にしようと考えたら、まずは見映えよく映るように心がけましょう。

余裕を持ったスケジュール

仲介を利用して買主を探す場合、どうしても時間がかかります。
物件によってはその期間は年単位です。
このため、仲介で売却しようと思ったら、数カ月、場合によっては年単位のスケジュールを組みましょう。
あまり短期間での売却を目指してもうまくいかないこともあります。
もしも短期間で売却しようと思ったら次でお話しするような買取もおすすめです。

早く売却したい場合、買取もおすすめ

仲介と買取を比較した場合、スピードの点では買取に軍配が上がります。
仲介の最大のネックは買主を探す期間が必要なこと。
買取の場合は最初から買主である買取業者と接触できるため、時間は大幅に退縮できます。
買取価格は仲介での売却より安くなる可能性があるものの、早く売却したい場合には買取も検討しましょう。

まとめ

土地だけの売却は建物の状態を考慮しなくてよいため、相場での売却ができます。
ただ、どうしても時間がかかるのは否めません。
人気のあるエリアなら短期間での売却も可能なものの、それは学区や最寄り駅などの条件が恵まれた場合です。
そうした好条件がない場合あや、とにかく早く売却をしたい場合には買取という方法もおすすめです。

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