コラム
2022/08/10
土地の購入 姫路おすすめスポット
【姫路市】土地選びを成功させるコツは？確認ポイントや姫路のおすすめエリア
上手な土地探し方とは？
不動産の物件情報を見始めたけれど、
「どれが良い土地なのかよくわからない」ということはありませんか？
今回は、土地を探す前にやっておくべきこと、土地選びで確認しておきたいポイント、
また姫路市のおススメエリアや土地の坪単価などをご紹介します。
姫路市で土地をお探しの皆さんの土地探しの参考になればと思います。
土地探しの第一歩…まずは希望条件をまとめて優先順位をつける
土地を探そうと思ったら不動産会社をまわったり、物件情報をネットで調べたりしますよね。
でもちょっと待ってください！
物件情報を検索する前に、ぜひ考えてほしいことがあります。
それは、
「どうして家が欲しいのか？」
「どういう暮らしに憧れているか？」
「新居で実現したいことは何か？」
これは戸建でもマンションでも同じ。
どんな家で、どんな暮らしをしたいのかをじっくり考えることから始めましょう。
そうした条件をしっかり固めた上で、プロと一緒に土地探しを進めると、安心の判断材料が増えますし、
万が一トラブルが発生したときも、どうしたらよいか相談しながら進めることができると思います。
次に、それらの希望条件を書き出して、どれが絶対に譲れないか、
また譲れる条件はどれかなど優先順位をつけます。
優先順位をつけることで「緑は多いけど駅から遠い」といった、
良い土地だけども条件と少し違うといった土地を見つけた場合に検討しやすくなります。
例えば、「緑が多い土地」が絶対譲れない条件なのでれば、
「駅から遠くても緑が多いこの土地に決めよう」といった判断ができるようになるのです。
「100点満点の物件は存在しない」と言われるほど、希望をすべて満たす土地を探すことは困難です。
100点満点の土地を探すことに尽力すると、70点や80点の良い物件を逃してしまうリスクもあります。
絶対に譲れない条件をもとに土地探しを進めることで、機会を逃すのを防ぐことが可能です。
住む場所決める参考に…郊外？駅近？どっちがいい？
優先順位を決める中で、住む場所(立地など)が選択肢にでてくるかと思います。
中でも、駅近と郊外どちらがいいか迷っている方はいませんか？
それぞれのメリットとデメリットを比較します。
ライフスタイルや現在の状況などから、ぜひ考えてみましょう。
駅近・郊外、それぞれのメリット・デメリット
- 駅近の土地のメリット
駅近エリアのメリットは、やはりその利便性の高さです。
駅が近いので通勤や通学にかかる時間が短くなり、通勤ラッシュの満員電車も最小限。
通勤・通学の時間が短ければ、朝時間や帰宅後の時間も有効に活用できます。
駅の周りは栄えていることが多く、大きな商業施設や病院、 商店街など
生活に必要なお店が集まっていれば毎日の生活も便利に過ごせるでしょう。
また、駅近の土地は郊外と比べて資産価値が下がりにくいケースが多く、
仮に将来売却する場合でもスムーズに売却できる可能性が高いです。
- 駅近の土地のデメリット
需要の高いエリアはその分、価格が高いもの。 住宅購入の総費用が高くなるため、
同じ予算で郊外よりもコンパクトな敷地や間取りになる可能性が高いです。
その他、駅近物件は家の近くに大きな公園が少ない、道路の交通量が多いエリアも多く、
小さな子どもがのびのびと遊べる場所が少ないかもしれません。
また、隣の家との距離が近いことも多く、
騒音やご近所トラブルにつながりやすい点も気になるところです。
- 郊外の土地のメリット
郊外のメリットは街中から離れるほど、住宅購入の総費用が下がるという点でしょう。
同じ予算でも、駅近よりも広い家、希望を反映した間取りにできる可能性が高まります。
家の周りには広い公園やたくさんの緑など、自然を感じられる環境が多いのも郊外のメリット。
ゆったり静かに公園を散策したり、子どもをのびのびと遊ばせたり、
子育てにも適した環境と言えるでしょう。
- 郊外の土地のデメリット
郊外のデメリットとしては、通勤や通学に時間がかかってしまうことが挙げられます。
郊外の駅では電車の本数が少ない、特急電車が止まらないといった不便を感じるケースも。
車移動が中心となるエリアもあり、車の維持費や事故が心配という方もいるでしょう。
また、郊外エリアの土地は、
街中に比べて資産価値が落ちやすいという傾向もあります。
需要が少ないエリアだと、
売却するのに思った以上に時間がかかってしまったということもあるようです。
駅近が向いている人、郊外が向いている人
駅近と郊外のメリット・デメリットを踏まえて、
それぞれどんな人に向いているのか考えてみましょう。
■駅近が向いている人
- 街中で働いていて便利に通勤したい人
- 通勤時間をできるだけ短くしたい人
- 便利で刺激的な場所に住みたい人
- 買い物や娯楽、飲食店など話題のスポットにすぐアクセスしたい人
郊外が向いている人
- 家の広さに優先順位をおきたい人
- 自然豊かな場所で暮らしたい人
- 自然の中でのびのびと子育てをしたい人
- 車の運転が好きな人
- 転勤など転居の予定が少ない人
駅近は共働き夫婦世帯、郊外は子育て世帯におすすめされることも多いですが、
必ずしもそれが正解とは限りません！
住宅に対して何を重視するのか、どんな暮らしを実現したいのか、
どんなライフスタイルなのかといった点から検討してみてくださいね。
実際に土地を探し始めたら確認したいポイント
では、希望条件と優先順位が決まって実際に土地を探しはじめて「いい土地が見つかった！ここにしよう！」
と思ったときに、 確認しておきたいポイントもあります。
その中の一つに、建ぺい率と容積率があります。
ここを見逃すと、いい条件の土地だと思ったから急いで購入したのに、
思い通りの家が建たなかった！ということになるかもしれないのでしっかり確認しておきましょう。
建ぺい率と容積率を確認する
- 建ぺい率
建ぺい率は、簡単にいえば土地を上からみたとき（水平投影面積といいます）、
何%まで家を建てられるかを示すものです。
一般的には60％の土地が多いです。
50坪、建ぺい率60％の場合 50坪×60%＝30坪となり、
30坪の部分にのみ建物を建てられるということになります。
残りの敷地は庭や駐車場に使用できます。
- 容積率
容積率は、 敷地面積に対して延床面積(1階部分と2階部分、3階部分など、全ての階の面積の合計)を
どのくらいの広さまで建てられるかを示すものです。
容積率は用途地域によって50％のところもあれば、400％の場所もあります。
例えば、敷地面積50坪で容積率120％の場合、
50坪×120%＝60坪 となり、延床面積60坪の家を建てることができます。
容積率や建ぺい率はなぜ決められているの？
では、本題。 容積率や建ぺい率はなぜ決められているのでしょうか？
- 理由①防火のため
これが一番大きな理由です。
建ぺい率100％にして、土地いっぱいにみんなが家を建てると、
隣家との隙間が数センチ！ということになりかねませんよね。
そんな状況で火事が発生すると、お隣への延焼は避けられませんね。
建ぺい率を定めるのには防火の意味合いがあるのです。
- 理由②日照権やプライバシーの確保
容積率、建ぺい率のしばりがないと、隣に高い建物が建ってしまって、
極端に日当たりが悪くなるということが起こりかねません。
このためにも容積率と建ぺい率が決められているのですね。
建ぺい率と容積率の条件が厳しい！けどメリットもあります
建ぺい率と容積率の条件が厳しいメリットは、
周りに高い建物が建つ心配がなく、 日当たりのいい住環境が保証されるということです。
また、周囲の家も敷地にゆとりをもって家を建てているので、 庭が大きく、植物が多くなります。
そしてゆとりのある閑静な住宅街の雰囲気が出来上がるのです。
土地購入前に必ずチェックして納得してから購入することが必須ですね。
気になる⼟地は必ず現地に⾒に⾏きましょう
また、気になる土地を見つけたら、必ず現地に見に行きましょう。
現地に見に行く際には下記のような情報を確認し、住宅建築に適した土地であるかを判断します。
◆日当たりや風通しの良し悪し
◆前面道路の幅員
◆古家の有無や庭木の様子
◆隣家との境界線の明確さ
ポータルサイトの掲載情報と実情の相違が見つかるケースも多いことから、
現地に行く工程を省略し、購入を決めることはハイリスクです。
気になる土地が複数ある場合はそれぞれを実際に見たうえで、 最終的な結論を出すことをおすすめします。
土地探しの失敗談
せっかく購入した土地に、家が建てられない？！
土地探しから始めて、「失敗した」「損をした」という事例は、意外と少なくありません。
すすめられた土地を、「すぐに決めないと他の人に買われてしまう」と急いでその土地を契約したAさん。
しかし、その土地ではAさんの希望の家が建てられないことが分かりました。
建ぺい率や容積率などの建築基準法の規制から、思うようなプランが入らなかったのです。
「いい土地」に見えても、あなたの理想のプランが入るかどうか。
これは土地を探す際の重要なポイントになります。
住宅建築には建ぺい率・容積率のほかにも様々な法規制が絡んできます。
そんな時、土地のプロや家づくりのプロに相談すると、その土地で理想のプランを叶えられるか、
アドバイスが得られますし、プロならではのアイディアが出てくると思います。
土地の値段は安いけれど、実は高くついてしまうことも？！
もうひとつ、気をつけなければならないことがあります。
それは一見「価格が安い」土地でも、付帯工事など思わぬ費用がかかってしまう場合があるということ。
たとえば道路面や隣地から高さがある敷地の場合、
土留（どどめ）工事に100万円単位の費用がかかることもあります。
古家付きの土地でしたら、解体工事の費用がかかります。
家づくりの費用は、一般的には以下のようになります。
土地の値段＋住宅建築費＋諸費用＝総予算
ここでいう、土地の値段とは以下のような計算式になります。
土地の販売価格＋仲介手数料＋解体工事＋土留工事・・・
つまり、ケースバイケースで膨れがあることがあるんですね。
では、土地購入の際に個人でそれらを見極められるでしょうか？
土地のプロ、いえづくりのプロは、 それらを踏まえた上で土地をご紹介させていただきます。
プロの力を借りて、安心安全な土地探しを行いましょう！
姫路の土地について
姫路で土地を探している人に人気の地域
ここでは、特に姫路で人気の地域をご紹介していきます。
- 飾磨区エリア
地価が下落傾向にある姫路市の中で、住宅用地として上昇がみられるのは、
山陽電鉄飾磨駅や西飾磨駅、山陽本線の英賀保駅など広い地域にまたがった飾磨区エリアです。
以前は大きな工場が立ち並ぶ工業地域の印象が強かったのですが、
相次ぐ工場の撤退によって空いた土地がショッピングセンターなどに変わり、
若い子育て世代が集まる人気の住宅地に変貌しています。
- 城乾小学校周辺
以前から住宅地として人気の高いエリアは、JR姫路駅の北側の地域です。
姫路城の西側にあたる城乾小学校周辺は、
学校や文学館などが立ち並ぶ文教地区で、環境もよく交通の便も良い地域です。
姫路市の中心部ということもあり、地価は高め。
- 安室・安室東小学校周辺
リタイア世代＋子育て世代など、眺めが良くて広い土地をお探しの方に人気なのが、
市の北西部にある辻井や御立といった地域です。
高台で眺望が期待できますし、車なら市の中心部にも出やすく、
大きな道路沿いにスーパーなどがあって、生活にも困りません。
- 手柄・荒川小学校区エリア
手柄・荒川小学校区エリアは2026年春にJRの新駅(姫路～英賀保間)が設置・開業予定であることから、
地価の上昇が期待されます。
JR新駅が設置されることで、利便性が向上するだけでなく、関連する商業施設開発などが見込まれ、
雇用創出といった観点からも地価が上昇する可能性があるのです。
姫路の土地価格マップ
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姫路市の新着土地情報をいち早く入手する方法
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